Beyza
New member
Bence doğru soru “Hangisi daha ucuz?” değil, “Hangi seçenek, hedeflenen güvenliği hangi toplam maliyetle ve hangi uygulama koşullarında sağlayabiliyor?” olmalıdır.
4. GERÇEK HAYATTAN ÖRNEK: İSTANBUL'DA OKULLAR VE KAMU BİNALARI
Güçlendirme kararının yalnızca teorik bir seçenek olmadığını gösteren önemli örneklerden biri İstanbul Sismik Riskin Azaltılması ve Acil Durum Hazırlık Projesi'dir (İSMEP).
İstanbul Proje Koordinasyon Biriminin yayımladığı bilgilere göre, proje kapsamında kamu binalarının deprem güvenliğini artırmak amacıyla güçlendirme ve yeniden yapım çalışmaları yürütülüyor. Kurumun ana çalışma alanları arasında okullar, hastaneler, sağlık kuruluşları, yurtlar ve diğer kamu binaları bulunuyor.
İPKB'nin güncel kurumsal açıklamalarında, İstanbul genelinde toplam 1.758 kamu binasında güçlendirme ve yeniden yapım çalışmaları gerçekleştirildiği belirtiliyor. Bu rakam, güçlendirme ve yeniden yapımın birlikte oluşturduğu toplamı ifade ediyor; 1.758 binanın tamamının güçlendirildiği anlamına gelmiyor.
Kaynak: İPKB – Kamu Binaları İçin Deprem Riskini Azaltıyoruz.
Bu örneğin apartman sahipleri açısından anlamı nedir?
Öncelikle, mevcut bir yapıyı değerlendirmek ve uygun olması hâlinde güçlendirmek, mühendislik uygulamalarında kullanılan gerçek bir yöntemdir. Ancak kamu binalarıyla konutlar arasında önemli farklar vardır. Okulların ve hastanelerin kullanım amacı, kullanıcı yoğunluğu, kesintisiz hizmet ihtiyacı ve kurumsal bütçe olanakları özel bir apartmandan farklı olabilir.
İPKB'nin yaklaşımından çıkarılabilecek ikinci ders, her binaya aynı çözümün uygulanmamasıdır. Önce yapıların teknik özellikleri ve kullanım önemi değerlendirilmekte, ardından güçlendirme veya yeniden yapım seçenekleri arasında karar verilmektedir.
Üçüncü ders ise kararın yalnızca bugünkü masrafa göre verilmemesi gerektiğidir. Bir okulun deprem sonrasında hizmet vermeye devam edebilmesiyle bir apartmanın yalnızca ayakta kalması aynı performans hedefi değildir. Benzer şekilde, bir konut sahibinin güçlendirmeden beklentisi de sadece binanın fiziksel olarak ayakta kalması değil; can güvenliği, hasar riski, yaşam alanlarının kullanılabilirliği ve ekonomik sürdürülebilirlik olabilir.
Buradan şu soruyu sormak gerekiyor: Apartmanlarda da kamu binalarındaki gibi bağımsız teknik değerlendirme ve şeffaf maliyet karşılaştırması yapılması standart hâle gelse, komşular arasındaki anlaşmazlıklar azalır mı?
5. RİSKLİ YAPIDA GÜÇLENDİRME KARARI İÇİN KAÇ KAT MALİKİNİN ONAYI GEREKİR?
Teknik rapor olumlu olsa bile hukuki süreç doğru yürütülmezse güçlendirme uygulaması başlayamayabilir. Özellikle apartmanlarda en çok karıştırılan konulardan biri, güçlendirme için gereken oy oranıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılması ile güçlendirme kararı alınması aynı hukuki işlem değildir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının açıklamalarında, kat mülkiyetine tabi yapılarda güçlendirme için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesindeki kuralların dikkate alınması gerektiği belirtilmektedir.
Bu çerçevede, güçlendirme için genel olarak şu iki yoldan biri gerekir:
- Beşte dört yazılı rıza: Kat maliklerinin beşte dördünün, yani yüzde 80'inin yazılı rızası.
- Mahkeme kararı: Yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi.
Kaynak: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Riskli Yapılar ve Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü.
Örneğin 20 bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda, her bağımsız bölümün ayrı bir kat malikine ait olduğu varsayılırsa beşte dört oranı 16 malik eder. Ancak bu hesap yalnızca örneği kolaylaştırmak içindir. Gerçek bir dosyada bağımsız bölüm sayısı, mülkiyet durumu, temsil yetkileri ve uygulanacak hukuki kurallar ayrıca incelenmelidir.
Bir başka önemli ayrıntı da şudur: Güçlendirme konusunda gereken çoğunluk, riskli yapı dönüşümündeki karar mekanizmalarıyla otomatik olarak aynı değildir. Bu nedenle internette görülen “üçte iki yeterlidir” veya “salt çoğunlukla karar alınır” gibi açıklamalar güçlendirme işlemine doğrudan uygulanmamalıdır.
Üstelik çoğunluğun sağlanması da tek başına yeterli değildir. Güçlendirmenin teknik açıdan mümkün olduğunun belirlenmesi, uygun projenin hazırlanması, ilgili idareden gerekli ruhsatın alınması ve uygulamanın mevzuata uygun biçimde tamamlanması gerekir. Bakanlığın açıklamasına göre çalışma tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için de ilgili müdürlüğe başvurulmalıdır.
Burada pratik bir önerim var: Apartman toplantısında alınan kararları yalnızca mesajlaşma grubunda bırakmayın. Teknik raporları, yazılı teklifleri, toplantı tutanaklarını, maliklerin kararlarını ve yetkilendirme belgelerini düzenli biçimde saklayın. İşin hukuki boyutunda uzman desteği almak, özellikle itiraz veya anlaşmazlık yaşanıyorsa önemlidir.
6. GÜÇLENDİRME MALİYETİ NASIL PAYLAŞILMALI?
Apartmanlarda anlaşmazlıkların önemli bir bölümü teknik konulardan çok para paylaşımı yüzünden çıkıyor. Birinci katta oturan kişi güçlendirmenin kendi dairesine daha az fayda sağlayacağını düşünebilir. Üst kattaki bir malik daha fazla masraf çıkmasından endişe edebilir. Emekli bir ev sahibi yüksek bir ödeme yapamayacağını söyleyebilir. Kiraya verilmiş dairesi bulunan bir malik ise karar sürecine daha az katılabilir.
Bunların hiçbiri önemsiz meseleler değildir.
Bununla birlikte, binanın taşıyıcı sisteminin güvenliği yalnızca belirli bir dairenin meselesi olarak görülemez. Kolonlar, kirişler, perdeler, temeller ve diğer ortak taşıyıcı unsurlar bütün yapının davranışını etkiler.
Maliyet paylaşımı konusunda önce şu belgeler incelenmelidir:
- Tapudaki arsa payları ve yönetim planı.
- Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili diğer mevzuat hükümleri.
- Güçlendirme projesinin kapsamı.
- Ortak alanlarda yapılacak imalatların niteliği.
- Yönetim tarafından alınmış geçerli kararlar ve varsa maliklerin yaptığı özel anlaşmalar.
Masrafların her koşulda daire büyüklüğüne göre veya herkese eşit dağıtılacağını varsaymak doğru değildir. Paylaşımın hangi kurala dayanacağı, yapılacak işin niteliği ve somut hukuki durum dikkate alınarak belirlenmelidir.
Diyelim ki apartmanda bir malik güçlendirmeye katkı sağlayamayacağını belirtiyor. Bu durumda komşuların onu doğrudan suçlaması yerine ödeme planı, taksitlendirme, uygun finansman seçenekleri ve varsa destek programları araştırılabilir. Ancak finansman konusunda anlaşılması, teknik güvenlikten ödün verilmesini haklı çıkarmaz.
Sosyal adalet ile yapı güvenliğini karşı karşıya getirmemek gerekiyor. Ekonomik durumu zayıf olan bir kişinin sorununu görmezden gelmek de bütün binanın güvenliğini ertelemek de sürdürülebilir bir yaklaşım değildir.
7. KADINLARIN VE ERKEKLERİN FARKLI ÖNCELİKLERİ OLABİLİR Mİ?
Bu tür kararlar aile içindeki ve komşular arasındaki farklı beklentileri de görünür hâle getiriyor. Ancak pratik veya ekonomik konuların erkeklere, duygusal veya sosyal konuların kadınlara ait olduğunu düşünmek doğru değildir. Her insanın öncelikleri yaşam koşullarına, gelirine, yaşına, aile sorumluluklarına ve deneyimlerine göre değişir.
Örneğin bir ev sahibi, güçlendirmenin kaç ay süreceğini ve toplam maliyetin ne olacağını öğrenmek isteyebilir. Bir başkası, inşaat sırasında çocukların okul düzeninin nasıl korunacağını, yaşlı bir aile üyesinin nerede kalacağını veya komşuluk ilişkilerinin zarar görüp görmeyeceğini öncelikli görebilir. Aynı kişi hem bütçeyi hem de aile güvenliğini düşünüyor olabilir.
Özellikle çocuklu ailelerde, yaşlıların yaşadığı dairelerde ve tek gelirle geçinen hanelerde geçici taşınma konusu ciddi bir sorundur. Evdeki eşyaların taşınması, işe ulaşım, okul değişikliği, kira ödemesi ve gündelik bakım sorumlulukları toplam maliyetin parçasıdır.
Bu nedenle güçlendirme veya yeniden yapım kararı alınırken yalnızca mühendislik raporunun değil, insanların bu süreçte nasıl yaşayacağının da planlanması gerekir.
Apartman yönetimi şu sorulara önceden yanıt arayabilir:
- Çalışmalar sırasında binanın boşaltılması gerekiyor mu?
- Gerekiyorsa tahliye süresi ne kadar olabilir?
4. GERÇEK HAYATTAN ÖRNEK: İSTANBUL'DA OKULLAR VE KAMU BİNALARI
Güçlendirme kararının yalnızca teorik bir seçenek olmadığını gösteren önemli örneklerden biri İstanbul Sismik Riskin Azaltılması ve Acil Durum Hazırlık Projesi'dir (İSMEP).
İstanbul Proje Koordinasyon Biriminin yayımladığı bilgilere göre, proje kapsamında kamu binalarının deprem güvenliğini artırmak amacıyla güçlendirme ve yeniden yapım çalışmaları yürütülüyor. Kurumun ana çalışma alanları arasında okullar, hastaneler, sağlık kuruluşları, yurtlar ve diğer kamu binaları bulunuyor.
İPKB'nin güncel kurumsal açıklamalarında, İstanbul genelinde toplam 1.758 kamu binasında güçlendirme ve yeniden yapım çalışmaları gerçekleştirildiği belirtiliyor. Bu rakam, güçlendirme ve yeniden yapımın birlikte oluşturduğu toplamı ifade ediyor; 1.758 binanın tamamının güçlendirildiği anlamına gelmiyor.
Kaynak: İPKB – Kamu Binaları İçin Deprem Riskini Azaltıyoruz.
Bu örneğin apartman sahipleri açısından anlamı nedir?
Öncelikle, mevcut bir yapıyı değerlendirmek ve uygun olması hâlinde güçlendirmek, mühendislik uygulamalarında kullanılan gerçek bir yöntemdir. Ancak kamu binalarıyla konutlar arasında önemli farklar vardır. Okulların ve hastanelerin kullanım amacı, kullanıcı yoğunluğu, kesintisiz hizmet ihtiyacı ve kurumsal bütçe olanakları özel bir apartmandan farklı olabilir.
İPKB'nin yaklaşımından çıkarılabilecek ikinci ders, her binaya aynı çözümün uygulanmamasıdır. Önce yapıların teknik özellikleri ve kullanım önemi değerlendirilmekte, ardından güçlendirme veya yeniden yapım seçenekleri arasında karar verilmektedir.
Üçüncü ders ise kararın yalnızca bugünkü masrafa göre verilmemesi gerektiğidir. Bir okulun deprem sonrasında hizmet vermeye devam edebilmesiyle bir apartmanın yalnızca ayakta kalması aynı performans hedefi değildir. Benzer şekilde, bir konut sahibinin güçlendirmeden beklentisi de sadece binanın fiziksel olarak ayakta kalması değil; can güvenliği, hasar riski, yaşam alanlarının kullanılabilirliği ve ekonomik sürdürülebilirlik olabilir.
Buradan şu soruyu sormak gerekiyor: Apartmanlarda da kamu binalarındaki gibi bağımsız teknik değerlendirme ve şeffaf maliyet karşılaştırması yapılması standart hâle gelse, komşular arasındaki anlaşmazlıklar azalır mı?
5. RİSKLİ YAPIDA GÜÇLENDİRME KARARI İÇİN KAÇ KAT MALİKİNİN ONAYI GEREKİR?
Teknik rapor olumlu olsa bile hukuki süreç doğru yürütülmezse güçlendirme uygulaması başlayamayabilir. Özellikle apartmanlarda en çok karıştırılan konulardan biri, güçlendirme için gereken oy oranıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılması ile güçlendirme kararı alınması aynı hukuki işlem değildir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının açıklamalarında, kat mülkiyetine tabi yapılarda güçlendirme için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesindeki kuralların dikkate alınması gerektiği belirtilmektedir.
Bu çerçevede, güçlendirme için genel olarak şu iki yoldan biri gerekir:
- Beşte dört yazılı rıza: Kat maliklerinin beşte dördünün, yani yüzde 80'inin yazılı rızası.
- Mahkeme kararı: Yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi.
Kaynak: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Riskli Yapılar ve Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü.
Örneğin 20 bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda, her bağımsız bölümün ayrı bir kat malikine ait olduğu varsayılırsa beşte dört oranı 16 malik eder. Ancak bu hesap yalnızca örneği kolaylaştırmak içindir. Gerçek bir dosyada bağımsız bölüm sayısı, mülkiyet durumu, temsil yetkileri ve uygulanacak hukuki kurallar ayrıca incelenmelidir.
Bir başka önemli ayrıntı da şudur: Güçlendirme konusunda gereken çoğunluk, riskli yapı dönüşümündeki karar mekanizmalarıyla otomatik olarak aynı değildir. Bu nedenle internette görülen “üçte iki yeterlidir” veya “salt çoğunlukla karar alınır” gibi açıklamalar güçlendirme işlemine doğrudan uygulanmamalıdır.
Üstelik çoğunluğun sağlanması da tek başına yeterli değildir. Güçlendirmenin teknik açıdan mümkün olduğunun belirlenmesi, uygun projenin hazırlanması, ilgili idareden gerekli ruhsatın alınması ve uygulamanın mevzuata uygun biçimde tamamlanması gerekir. Bakanlığın açıklamasına göre çalışma tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için de ilgili müdürlüğe başvurulmalıdır.
Burada pratik bir önerim var: Apartman toplantısında alınan kararları yalnızca mesajlaşma grubunda bırakmayın. Teknik raporları, yazılı teklifleri, toplantı tutanaklarını, maliklerin kararlarını ve yetkilendirme belgelerini düzenli biçimde saklayın. İşin hukuki boyutunda uzman desteği almak, özellikle itiraz veya anlaşmazlık yaşanıyorsa önemlidir.
6. GÜÇLENDİRME MALİYETİ NASIL PAYLAŞILMALI?
Apartmanlarda anlaşmazlıkların önemli bir bölümü teknik konulardan çok para paylaşımı yüzünden çıkıyor. Birinci katta oturan kişi güçlendirmenin kendi dairesine daha az fayda sağlayacağını düşünebilir. Üst kattaki bir malik daha fazla masraf çıkmasından endişe edebilir. Emekli bir ev sahibi yüksek bir ödeme yapamayacağını söyleyebilir. Kiraya verilmiş dairesi bulunan bir malik ise karar sürecine daha az katılabilir.
Bunların hiçbiri önemsiz meseleler değildir.
Bununla birlikte, binanın taşıyıcı sisteminin güvenliği yalnızca belirli bir dairenin meselesi olarak görülemez. Kolonlar, kirişler, perdeler, temeller ve diğer ortak taşıyıcı unsurlar bütün yapının davranışını etkiler.
Maliyet paylaşımı konusunda önce şu belgeler incelenmelidir:
- Tapudaki arsa payları ve yönetim planı.
- Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili diğer mevzuat hükümleri.
- Güçlendirme projesinin kapsamı.
- Ortak alanlarda yapılacak imalatların niteliği.
- Yönetim tarafından alınmış geçerli kararlar ve varsa maliklerin yaptığı özel anlaşmalar.
Masrafların her koşulda daire büyüklüğüne göre veya herkese eşit dağıtılacağını varsaymak doğru değildir. Paylaşımın hangi kurala dayanacağı, yapılacak işin niteliği ve somut hukuki durum dikkate alınarak belirlenmelidir.
Diyelim ki apartmanda bir malik güçlendirmeye katkı sağlayamayacağını belirtiyor. Bu durumda komşuların onu doğrudan suçlaması yerine ödeme planı, taksitlendirme, uygun finansman seçenekleri ve varsa destek programları araştırılabilir. Ancak finansman konusunda anlaşılması, teknik güvenlikten ödün verilmesini haklı çıkarmaz.
Sosyal adalet ile yapı güvenliğini karşı karşıya getirmemek gerekiyor. Ekonomik durumu zayıf olan bir kişinin sorununu görmezden gelmek de bütün binanın güvenliğini ertelemek de sürdürülebilir bir yaklaşım değildir.
7. KADINLARIN VE ERKEKLERİN FARKLI ÖNCELİKLERİ OLABİLİR Mİ?
Bu tür kararlar aile içindeki ve komşular arasındaki farklı beklentileri de görünür hâle getiriyor. Ancak pratik veya ekonomik konuların erkeklere, duygusal veya sosyal konuların kadınlara ait olduğunu düşünmek doğru değildir. Her insanın öncelikleri yaşam koşullarına, gelirine, yaşına, aile sorumluluklarına ve deneyimlerine göre değişir.
Örneğin bir ev sahibi, güçlendirmenin kaç ay süreceğini ve toplam maliyetin ne olacağını öğrenmek isteyebilir. Bir başkası, inşaat sırasında çocukların okul düzeninin nasıl korunacağını, yaşlı bir aile üyesinin nerede kalacağını veya komşuluk ilişkilerinin zarar görüp görmeyeceğini öncelikli görebilir. Aynı kişi hem bütçeyi hem de aile güvenliğini düşünüyor olabilir.
Özellikle çocuklu ailelerde, yaşlıların yaşadığı dairelerde ve tek gelirle geçinen hanelerde geçici taşınma konusu ciddi bir sorundur. Evdeki eşyaların taşınması, işe ulaşım, okul değişikliği, kira ödemesi ve gündelik bakım sorumlulukları toplam maliyetin parçasıdır.
Bu nedenle güçlendirme veya yeniden yapım kararı alınırken yalnızca mühendislik raporunun değil, insanların bu süreçte nasıl yaşayacağının da planlanması gerekir.
Apartman yönetimi şu sorulara önceden yanıt arayabilir:
- Çalışmalar sırasında binanın boşaltılması gerekiyor mu?
- Gerekiyorsa tahliye süresi ne kadar olabilir?